أقترح المهندس علاء فكري، نائب أول رئيس لجنة التطوير العقاري بجمعية رجال الأعمال المصريين ورئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة بيتا للتطوير العقاري ، مبادرة من 4 محاور لتنظيم السوق العقاري وفتح الوحدات المغلقة وتوفير شقق للايجار بأسعار معقولة من خلال زياده المعروض واخضاع الشقق المغلقة والمخزنة الي الضريبه العقارية .
وقال المهندس علاء فكري أن المحور الاول يتمثل فى إلزام المطورين بتسليم شقق كاملة التشطيب وهو الأمر الذى يضمن سرعة اشغال الوحدات العقارية وحماية المشتري من التلاعب فى جودة التشطيب كذلك تقليل المضاربة لكون المشتري سيقوم بالسكن فورياً كما يضمن ذلك رفع مستوي الجودة فى السوق ويدفع بالتنافسية بين المطورين وتقديم الافضل .
وأضاف أن المحور الثاني هو أن يحظر علي المطورين تقسيط ثمن الوحدة بعد ميعاد التسليم ، ويقلل ذلك من تخزين الوحدات لأغراض استثمارية او للمضاربة، لأن من يستلم يجب أن يكون قادرًا على الدفع كما يحسن من التدفقات النقدية للمطورين، ويقلل مخاطر التعثر.
وتابع ” بينما يتمثل المحور الثالث فى توفير تمويل عقاري الزامي او سداد نقدي عند الاستلام وهو حل يساهم فى نقل العبء من علاقة مباشرة بين المشتري والمطور إلى نظام مصرفي منظم، يخضع للرقابة كما يقلل من مخاطر «الشيكات الوهمية» أو تعثر المشترين بعد التسليم ، وينشىء قاعدة بيانات أوضح عن المشترين الحقيقيين مقابل المضاربين” .
وأضاف المهندس علاء فكري أن المحور الرابع هو تطبيق ضريبة عقارية علي الشقق بعد التسليم سواء مؤجرة او خالية بما يقلل بشدة من المضاربة وتكديس الوحدات الخالية ويشجع على عرض الوحدات للإيجار أو البيع بدل تركها مغلقة كما يزيد من موارد الدولة لافتاً الى أمكانية تخصيص العائد لدعم الإسكان الاجتماعي والمتوسط.
وأشار الى أن تلك المحاور على الرغم من ايجابيتها الا انها تقابل تحديات مثل ارتفاع التكلفة النهائية على المشتري حال تسليم الوحدات كاملة التشطيب والحاجة الى وضع كود جودة موحد بمعايير التشطيب ، كذلك عدم قدرة شريحة كبيرة من المشترين الفعليين على تملك العقارات مع حظر التقسيط بعد ميعاد التسليم وهو امر يمكن التغلب عليه بتطبيق التمويل العقاري .
وتابع ” تطبيق التمويل العقاري الالزامي او السداد النقدي عند الاستلام يواجه تحديات من بينها حاجة البنوك الى الاستعداد واصلاح منظومة التمويل العقاري وتبسيط الاجراءت كما أن اسعار الفائدة العالية التى تزيد عن 30 % حالياً تبطىء ذلك المقترح ، وفيما يتعلق بتطيق ضريبة عقارية على الوحدات بعد التسليم فالتحدي هو الحاجة الى توفير قاعدة بيانات دقيقة لحصر الوحدات وتقييمها وهو امر معقد فى مصر ولكنه ممكن مع رقمنة الشهر العقاري كما ان ذلك المقترح قد يواجه رفضاً اجتماعياً فى البداية من الملاك ” .
واشار الى ان تلك الحلول تسهم فى تشكيل نظام يحول السوق العقاري من “مضاربة غير منضبطة” إلى “طلب حقيقي منظم” حيث يسهم فى فرز المطورين الجاديين ورفع الكفاءات ويحول السوق الى منظومة تمويل مؤسسية ويردع الاحتكار والتخزين للوحدات بما يعيد التوازن بين العرض والطلب .
وتابع أن نجاح تلك المقترحات يتطلب تخفيض نسبي للفائدة أو دعم حكومي للتمويل العقاري ، قاعدة بيانات عقارية وطنية دقيقة ،وتطبيق تدريجي حتى لا تحدث صدمة في السوق.
واضاف ان تلك الاجراءات ستنعكس ايجابياً على المواطنين من حيث تحقيق عدالة بين الملاك والمستأجرين وعدم تواجد وحدات مغلقة دون استخدام، وزيادة العرض في سوق الإيجار بما يخف الضغط على المشترين ويعيد التوازن الى الاسعار كذلك رفع جودة الحياة في المجتمعات العمرانية الجديدة لأن الوحدات ستكون جاهزة للسكن.
