صرّح الدكتور محمد راشد، رئيس لجنة التثقيف والتدريب بغرفة صناعة التطوير العقاري، أن ما يشهده قطاع التطوير العقاري المصري في الوقت الراهن لا يمكن توصيفه باعتباره أزمة طلب أو خللًا هيكليًا، بل هو “اختبار نفسي حاد لقناعات المستثمرين”، تمهيدًا لدورة صعود جديدة أكثر صلابة وتنظيمًا.
وأكد راشد أن السوق يمر بمرحلة إعادة فرز طبيعية تعيد تشكيل موازين القوى داخله، موضحًا أن الضغوط التمويلية وارتفاع تكلفة البناء والتباطؤ الشرائي النسبي ليست مؤشرات انهيار، بل علامات انتقال من مرحلة الطفرة السريعة إلى مرحلة النضج الرأسمالي.
اختبار قناعات… لا أزمة طلب
و أوضح راشد أن المشهد الحالي يعكس ما يمكن تسميته بـ “التشبع البيعي النفسي”، حيث تتراجع شهية بعض المشترين تحت ضغط الأخبار الاقتصادية، ويتردد صغار المستثمرين انتظارًا لوضوح الرؤية. لكنه شدد على أن هذه الحالة تاريخيًا لم تكن نهاية دورة اقتصادية، بل كانت دائمًا مقدمة لمرحلة تجميع ذكي يقودها اللاعبون الكبار القادرون على قراءة ما وراء الضجيج.
وذكر راشد بإن الأسواق في مثل هذه اللحظات لا تختبر المنتجات، بل تختبر الثقة، مضيفًا أن الفرق بين المستثمر العابر والمستثمر الاستراتيجي يظهر بوضوح في أوقات التردد الجماعي.
إعادة التموضع الرأسمالي بدلًا من الانسحاب
وأشار راشد إلى أن القطاع خلال العامين الماضيين تعرض لاختبار قاسٍ نتيجة الارتفاعات غير المسبوقة في أسعار مواد البناء، وتذبذب سعر العملة، وارتفاع تكلفة التمويل، وهو ما دفع بعض الشركات محدودة الملاءة إلى تقليص خططها أو إعادة جدولة مشروعاتها.
لكن في المقابل، أكد راشد أن الشركات الكبرى ذات المحافظ الأرضية القوية والملاءة المالية المرتفعة لم تنسحب من السوق، بل واصلت التوسع المدروس، والاستحواذ على أراضٍ جديدة، وإطلاق مشروعات نوعية. وأضاف أن ما يحدث فعليًا هو “إعادة تموضع رأسمالي” تعزز من خلاله الكيانات القوية حصصها السوقية في لحظة يتردد فيها الآخرون.
معادلة الندرة طويلة الأجل
وشدد راشد على أن العقار ليس أصلًا ماليًا خاضعًا لمضاربات يومية، بل أصل يرتبط بندرة الأرض، والنمو السكاني، والتحولات العمرانية الكبرى التي تقودها الدولة. ومع استمرار التوسع في المدن الجديدة وتوجيه الكتلة السكانية نحو مجتمعات مخططة، تصبح قيمة الأصول العقارية مرتبطة بمعادلة طويلة الأجل لا تهتز بتقلبات قصيرة المدى.
وأوضح راشد أن المستثمر قصير النفس ينظر إلى الأرقام الشهرية، بينما يدرك المستثمر طويل الأجل أن الندرة الحقيقية تكمن في الأرض المخدومة، والمواقع الاستراتيجية، والمشروعات ذات الرؤية التشغيلية الواضحة، وهنا تحديدًا يتحدد من يبيع تحت ضغط ومن يجمع في صمت.
مرحلة انتقالية نحو اقتصاد أكثر توازنًا
وأكد راشد أن الاقتصاد المصري يمر بمرحلة إعادة هيكلة شاملة تشمل إصلاحات نقدية، وتوسيع قاعدة الاستثمار الأجنبي، وتعزيز الشراكات الإقليمية، وهي تحولات قد تبدو مضطربة على السطح لكنها تمهد لاقتصاد أكثر توازنًا واستقرارًا على المدى المتوسط.
وأضاف راشد أن الطلب الحقيقي على العقار في مصر لم يختفِ، فالنمو السكاني مستمر، والفجوة السكنية قائمة، وثقافة الادخار عبر العقار ما زالت راسخة، إلا أن السوق يتخلص حاليًا من القرارات المبنية على توقع الربح السريع دون دراسة، في عملية فرز طبيعية تخرج المضارب العابر وتبقي المستثمر الواعي بطبيعة الأصل.
بين سيكولوجية الانتظار وشجاعة القرار
وإستكمل راشد ؛في كل دورة اقتصادية كبرى تأتي مرحلة التطهير قبل الانطلاق، والسؤال الحقيقي اليوم ليس هل السوق تحت ضغط، بل من يمتلك الجرأة والرؤية ليستثمر في دورة صعود أكثر استدامة.”
ولفت راشد الانتباه إلي أن حالة الانتظار الجماعي التي تسود بعض شرائح السوق تخلق فجوة بين القيمة الحقيقية للأصل وسعره المتداول، مشيرًا إلى أن هذه الفجوة تاريخيًا كانت منطقة فرص لا منطقة مخاطر، كما إن السوق لا يمر بانكماش هيكلي، بل بمرحلة إعادة توازن بعد سنوات من الطفرات المتلاحقة، مؤكدًا أن من سيقود المرحلة المقبلة هو من يمتلك القدرة على قراءة اللحظة بعيدًا عن الضجيج، ويرى في المرحلة الحالية نقطة تجميع لا نقطة انسحاب.
واختتم راشد بالتأكيد علي إن أعظم العوائد في الاقتصاد تُكتب غالبًا في اللحظات التي يختبر فيها السوق قناعات الجميع.
